¿Cuándo prescriben las obras ilegales en una comunidad de propietarios?

Realizar obras en una vivienda dentro de una comunidad de propietarios puede ser una fuente de conflictos si no se siguen las normas y procedimientos legales. 

Cuando una obra es considerada ilegal (porque no cuenta con permisos o incumple las normativas de la comunidad), surge la pregunta de cuánto tiempo tiene la comunidad para actuar y denunciar estas obras. 

En este artículo, analizamos cuándo prescriben las obras ilegales y qué acciones pueden tomar los propietarios afectados.

¿Qué se considera una obra ilegal?

Una obra ilegal es cualquier intervención en una propiedad que se realiza sin los permisos necesarios o que incumple las normativas urbanísticas o los acuerdos de la comunidad de propietarios. 

Estas obras pueden incluir la construcción de terrazas, ampliaciones, modificaciones de fachadas o cambios estructurales, entre otros.

Tipos de obras ilegales

• Obras sin licencia municipal.
• Obras que afectan a zonas comunes sin el consentimiento de la comunidad.
• Modificaciones que alteran la estética del edificio.
• Ampliaciones que invaden áreas no permitidas.

Plazos de prescripción para denunciar obras ilegales

La prescripción es el tiempo límite que tiene la comunidad o la administración para actuar contra las obras ilegales. Una vez pasado ese plazo, la obra no puede ser impugnada o revertida, y se considera legal a efectos prácticos.

Los plazos de prescripción varían según el tipo de obra y la normativa local.

1. Obras que afectan a zonas comunes

Si la obra ilegal afecta a las zonas comunes del edificio (como fachadas, terrazas o elementos estructurales), la comunidad tiene un plazo de 5 años desde la finalización de las obras para interponer una reclamación. Este plazo está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal.

2. Obras sin licencia municipal

Si la obra ha sido realizada sin la licencia municipal correspondiente, el ayuntamiento puede actuar y exigir la demolición o regularización de la obra. En la mayoría de los casos, el plazo para que la administración actúe es de 4 años, contados desde la finalización de las obras.

3. Modificaciones que afectan a la seguridad

En casos en los que la obra ilegal comprometa la seguridad estructural del edificio o represente un riesgo para la integridad del inmueble, la acción judicial no prescribe, lo que significa que se puede actuar en cualquier momento para exigir la reparación o demolición de la obra.

¿Qué pasa si la obra ya ha prescrito?

Si ha transcurrido el plazo de prescripción sin que se haya presentado una denuncia o reclamación, la obra ilegal no puede ser impugnada ni revertida. Esto significa que la obra, a efectos legales, se considera legítima. 

Sin embargo, es importante señalar que aunque la obra haya prescrito, el propietario sigue siendo responsable de su mantenimiento y de cualquier daño que pueda causar.

Supuesto práctico: Obra ilegal en una terraza

Situación inicial

En una comunidad de vecinos, el propietario de un ático decide cerrar su terraza sin contar con el consentimiento de la comunidad ni con los permisos municipales. Varios vecinos se quejan porque la obra afecta a la estética del edificio y creen que ocupa zonas comunes.

Plazo de actuación

1. Denuncia de la comunidad: La comunidad tiene un plazo de 5 años para presentar una denuncia si considera que la obra afecta a las zonas comunes. En este caso, la obra fue realizada hace dos años, por lo que aún están a tiempo de actuar.
2. Revisión del ayuntamiento: Al no contar con la licencia municipal, el ayuntamiento puede actuar en un plazo de 4 años desde que se finalizó la obra. También están dentro del plazo para exigir la demolición o regularización.
3. Resolución: La comunidad decide presentar una denuncia ante el ayuntamiento, que finalmente obliga al propietario a desmantelar el cerramiento de la terraza por no cumplir con la normativa.

Resultado

El propietario es obligado a desmantelar la obra ilegal, ya que la denuncia se presentó dentro del plazo de prescripción y no contaba con los permisos necesarios.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Qué pasa si la comunidad no denuncia la obra a tiempo?

Si el plazo de prescripción ha vencido, la obra no puede ser denunciada ni revertida. El propietario que realizó la obra será responsable de su mantenimiento.

¿Es posible regularizar una obra ilegal?

Sí, en algunos casos es posible regularizar una obra ilegal solicitando los permisos necesarios a posteriori. Sin embargo, esto depende de si la obra cumple con la normativa urbanística y los acuerdos de la comunidad.

¿Pueden las obras ilegales causar problemas en la venta de la propiedad?

Sí, las obras ilegales pueden suponer un problema al vender la propiedad, ya que el nuevo propietario podría heredar las sanciones o estar obligado a desmantelar la obra.

¿Las obras que afectan la seguridad prescriben?

No, las obras que comprometen la seguridad del edificio no prescriben. Pueden ser denunciadas en cualquier momento y se pueden tomar medidas para garantizar la seguridad.

¿Es necesario el consentimiento de la comunidad para obras en el interior de la vivienda?

No, siempre que la obra no afecte a zonas comunes ni comprometa la seguridad estructural del edificio, el propietario puede hacer obras en el interior sin necesidad de consentimiento de la comunidad.