Coeficiente de propiedad y cuota de participación [ dudas ]

Todos los vecinos deben pagar las cantidades acordadas para cubrir los gastos de la comunidad según lo dispuesto en el artículo 9.1(e) de la Ley de Propiedad Horizontal (o HPA).

Pero, ¿estoy pagando más de lo que debo a la comunidad, qué es la cuota de participación y qué gastos de la comunidad estoy obligado a pagar y cuáles no, cómo se calculan las cantidades a pagar… ?

Si quieres saber la respuesta a todas estas preguntas, sigue leyendo este artículo, donde respondemos a estas y otras cuestiones sobre el cálculo de los gastos de la comunidad de propietarios.

Antes de hablar del cálculo correcto o incorrecto de los gastos de la comunidad, es imprescindible responder a la siguiente pregunta:

¿Cuál es la cuota de participación y cuál es el coeficiente de propiedad?

La principal diferencia radica en los criterios de cálculo.

La cuota de participación (o coeficiente de participación) es el porcentaje de participación de cada piso o local sobre los gastos que tiene la comunidad: gastos de escalera, gastos del garaje,…

Por otro lado, el coeficiente de propiedad (o cuota de propiedad) es el porcentaje asignado a cada vivienda o local de un edificio (lo que ves en tus escrituras).

Si se suman todas las cuotas de propiedad, el resultado es el 100 %.

¿Cómo se calcula el coeficiente y la cuota de la comunidad de propietarios?

Puede que haya vecinos en su comunidad que paguen demasiado y otros que no paguen lo suficiente.

Por eso es importante conocer y comprobar cómo se calcula la cuota de participación y si se aplica correctamente al cálculo de los gastos comunes, porque es nuestro derecho como propietarios y a veces se cometen errores de cálculo.

La cuota de participación se calcula teniendo en cuenta criterios subjetivos y las circunstancias particulares de cada apartamento o habitación.

Por ejemplo, la altura o la ubicación externa del apartamento o habitación, el uso del servicio o del espacio común, por lo que no hay forma de calcular este coeficiente.

Por el contrario, el cálculo de los coeficientes de propiedad implica aspectos técnicos basados en criterios objetivos y puramente arquitectónicos.

En consecuencia, el valor del coeficiente de propiedad y la acción pueden no coincidir.

Es importante entender la diferencia entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad, ya que la primera se utiliza para determinar si una persona tiene derecho a participar en la junta de propietarios y a votar para celebrar acuerdos.

En resumen, un negocio situado en la planta baja puede tener un ratio de propiedad alto porque tiene muchos metros en comparación con el resto de propietarios, pero sin embargo puede tener un ratio de propiedad muy bajo porque no utiliza el ascensor, las puertas, limpia las escaleras, etc.

¿Cómo se paga la comunidad, por coeficiente de propiedad o por cuota de participación?

Según el artículo 9.1.e) de la LPH, la distribución de los gastos de la comunidad debe ser proporcional a la cuota de participación establecida en el título; el mismo artículo también indica que es obligatorio que todos los propietarios contribuyan «a los gastos generales para el buen mantenimiento de la finca, a sus servicios, tareas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

El texto también señala que los vecinos pueden establecer otro tipo de distribución de los gastos de la comunidad, si así lo acuerdan por unanimidad todos los propietarios y queda debidamente recogido en el acta de la junta y en los estatutos de la comunidad de propietarios.