Cómo afrontar la morosidad en la comunidad de vecinos

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¿Cuándo se considera que un vecino está en mora?

Los pagos aprobados por una asamblea de condóminos son obligatorios para todos los propietarios de un piso o lote, por lo tanto, un propietario que no haya pagado un impuesto comunitario y no lo haya hecho en el plazo de un mes, crea una deuda con la comunidad que es legalmente exigible.

La deuda puede ser por importes ordinarios (cuotas de la comunidad) o extraordinarios (cuotas de la comunidad) que hayan sido debidamente autorizados y que ya sean exigibles a los miembros de la comunidad en virtud del derecho de propiedad horizontal.

¿Cómo actuar contra un vecino moroso?

Tenga en cuenta que no existe una única solución para cobrar una deuda a un vecino moroso.

En algunos casos puede ser más apropiado ir directamente a los tribunales, mientras que en otros puede ser mejor buscar un acuerdo amistoso.

Paso 1: Mediación extrajudicial

El primer paso es reclamar la deuda extrajudicialmente.

Paso 2: Procedimiento judicial de requerimiento de pago

Si la deuda es líquida, exigible, cierta y ejecutable, no queda más remedio que iniciar un procedimiento judicial contra el propietario moroso.

El procedimiento judicial de requerimiento de pago para una comunidad de propietarios es el más habitual para reclamar las cantidades adeudadas por los vecinos por el impago de su parte de los gastos comunes o extraordinarios del edificio.
Este procedimiento se regula en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si la cantidad adeudada es inferior a 2.000 euros, no es necesaria la intervención de un abogado para la reclamación inicial, aunque es aconsejable que la comunidad de vecinos cuente con un representante legal para defender adecuadamente sus intereses.

Para ello, debes seguir los siguientes pasos.

Si los propietarios de la comunidad tienen algún indicio, es aconsejable iniciar este procedimiento de inmediato sin tener que pasar antes por el proceso de requerimiento de pago, ya que además permite reclamar las costas y los daños causados por el impago.

Hay que tener en cuenta que los vecinos morosos no tienen derecho a voto, aunque pueden asistir a las reuniones. Para este procedimiento, es necesario probar la existencia de la deuda con el mayor número de facturas y documentos posibles, ya que el juez puede condenar a la comunidad de vecinos por no justificar debidamente el importe total de la deuda.

La otra posibilidad es que el juez condene al vecino moroso a pagar, además de la cantidad adeudada, los gastos y daños causados por el impago.

También puede ser posible embargar la propiedad del vecino para saldar la deuda.

¿Y si el vecino moroso es una empresa o el constructor del edificio?

En estos casos, el procedimiento es el mismo que el de una persona física, pero con los datos de la empresa en el registro mercantil y ante la administración fiscal.

Si el deudor es propietario de varios inmuebles que forman parte de la herencia, los vecinos correrán con los gastos de la comunidad hasta que finalice el proceso y el juez resuelva el litigio.

Hay que tener en cuenta que en caso de procedimiento de insolvencia, se aplica un procedimiento diferente y el crédito comunitario no tiene prioridad en el procedimiento de insolvencia, por lo que la liquidación de la empresa dependerá del número de acreedores y del reparto de los bienes de la empresa entre ellos.

Entonces, ¿Un vecino que no paga puede utilizar las zonas comunes?

Si no se pagan los impuestos de la comunidad, se pierde el derecho de voto en la junta de propietarios.

Sin embargo, ésta es la única medida que se puede tomar contra el infractor.

A veces se han incluido cláusulas en los estatutos para negar al vecino infractor el acceso a instalaciones comunitarias no esenciales, como piscinas o pistas de tenis.

Sin embargo, en general, no se puede privar a nadie de un servicio básico relacionado con la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad.

La publicación de la identidad de los infractores en el tablón de anuncios del ayuntamiento no está contemplada en la legislación de protección de datos, según la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9, apartado H, que si no es posible enviar la notificación al vecino infractor a su domicilio, la lista podrá publicarse en el tablón de anuncios del municipio o, en su defecto, en un lugar destacado donde pueda ser consultada durante un máximo de tres días naturales consecutivos.