Las cuotas de participación de una comunidad de vecinos ¿Cómo se cambian?

Las cuotas de participación de una comunidad de vecinos ¿Cómo se cambian?
Las cuotas de participación de una comunidad de vecinos ¿Cómo se cambian?

Las cuotas de participación son los porcentajes que corresponden a cada piso o local en relación con el valor total del inmueble y que sirven para determinar la contribución de cada propietario a los gastos y beneficios comunes.

Estas cuotas se fijan en el título constitutivo de la propiedad horizontal, que es el documento que establece las normas y características de la comunidad de propietarios.

Sin embargo, puede haber casos en los que se quiera modificar las cuotas de participación, ya sea por un cambio en las condiciones del edificio, por una redistribución de los espacios o por cualquier otra razón.

¿Es posible hacerlo? ¿Qué requisitos y procedimientos hay que seguir?

En este artículo vamos a explicar cómo se pueden cambiar las cuotas de participación de la comunidad de propietarios, basándonos en la legislación vigente y en las fuentes consultadas .

Requisitos para cambiar las cuotas de participación

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las cuotas de participación sólo podrán variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la misma ley.

Estos artículos se refieren a las obras y mejoras en el edificio y a los acuerdos de la junta de propietarios, respectivamente.

Por tanto, para cambiar las cuotas de participación se requiere:

  • Que exista una causa justificada que motive la modificación, como por ejemplo una obra que afecte al valor o a la superficie útil de los pisos o locales, o una alteración del uso o del emplazamiento de los mismos.
  • Que se apruebe el cambio por unanimidad de todos los propietarios en una junta convocada al efecto y en la que conste expresamente este punto en el orden del día.
  • Que se formalice el cambio en escritura pública ante notario y que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Procedimiento para cambiar las cuotas de participación

El procedimiento para cambiar las cuotas de participación puede resumirse en los siguientes pasos:

  • Solicitar un informe técnico que acredite la causa que motiva el cambio y que proponga una nueva distribución de las cuotas según los criterios legales. Este informe puede encargarse a un arquitecto, un aparejador o un perito tasador, entre otros profesionales cualificados.
  • Convocar una junta extraordinaria de propietarios con el fin de someter a votación el cambio de las cuotas. En la convocatoria debe figurar el informe técnico y la propuesta de modificación. También debe notificarse a todos los propietarios con al menos seis días de antelación.
  • Celebrar la junta y votar el cambio. Para que sea válido, es necesario que todos los propietarios estén presentes o representados y que voten a favor del cambio. Si alguno se opone o se abstiene, el cambio no podrá realizarse. El resultado de la votación debe quedar reflejado en el acta de la junta, que debe firmarse por el presidente y el secretario.
  • Elevar el acuerdo a escritura pública ante notario. Para ello, es necesario presentar el acta de la junta, el informe técnico y el título constitutivo original o una copia autorizada del mismo. El notario dará fe del acuerdo y modificará el título constitutivo con las nuevas cuotas.
  • Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Para ello, es necesario presentar la escritura notarial junto con el justificante del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que es el tributo que grava este tipo de operaciones. El registrador comprobará que todo está conforme y procederá a inscribir el cambio en el registro.

Conclusión

Cambiar las cuotas de participación de la comunidad de propietarios es posible, pero no es fácil ni barato. Se trata de una modificación sustancial del régimen de propiedad horizontal.