Comunidades de vecinos: Preguntas y respuestas

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Respuestas básicas a problemas y dudas que surgen en las comunidades de vecinos

Cuando se administra una comunidad de propietarios siempre surgen y surgirán una serie de problemas que suelen ocurrir en la mayoría de comunidades de vecinos y que los vecinos e incluso profesionales deben dar respuesta cuanto antes.

La Ley de Propiedad Horizontal es la encargada de aportar las soluciones necesarias, tanto en los posibles desacuerdos de la Junta de Propietarios, como en la resolución de posibles contenciosos en los tribunales.

Pero aún con la ley en la mano, van surgir muchas dudas a la hora de saber qué o no hacer.

Tanto es así, que en muchas ocasiones hay que recurrir al Juez para que sean ellos los que aporten las soluciones.

Pero antes empezamos por las preguntas habituales que se hacen los vecinos

👉 ¿Cómo se regulan las comunidades de propietarios en España?

Se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, excepto en Cataluña, donde la Ley aplicable es el Código civil de Cataluña.

Pero además de las leyes, también hay una serie de e

statutos internos que regulan la organización y normas menores, tanto para propietarios como para inquilinos.

👉 ¿Quiénes representan a la comunidad?

La comunidad de propietarios está representada por el presidente de la Junta de propietarios, que también está formada por el secretario y el tesorero o administrador.

  • A destacar que son cargos temporales y rotativos entre todos los propietarios.
  • Estos cargos se escogen mediante votación, sorteo o turno rotatorio entre todos los propietarios.

👉 Elección de cargos en la comunidad

El presidente de la comunidad será nombrado por elección, sorteo o turno rotatorio y está obligado a cumplir sus funciones de representar legalmente a la comunidad en todos los asuntos necesarios. 

Solo podrá renunciar al cargo apelando a un juez sus razones, como una enfermedad, vivir en otra ciudad, imposibilidad, etc.

👉 ¿Cuáles son las funciones del administrador de una comunidad de vecinos?

Aunque es recomendable que una comunidad cuente con un administrador para llevar las cuentas y otros asuntos, no es obligatoria su presencia.

De hecho, muchos vecinos se oponen a contratar a un profesional para reducir gastos.

Además, la LPH señala que las funciones de un administrador puede ejercerlas el propio presidente de la comunidad u otro propietario con la cualificación necesaria, siempre que no indique lo contrario los Estatutos de la Comunidad.

En caso de contratar a un administrador, la Junta debe estar al tanto de su labor e informar a los vecinos de todas las acciones que lleva a cabo para evitar posibles conflictos.

Los honorarios del administrador se pactarán entre la comunidad y el propio profesional.

👉 ¿Quién decide cuánto tengo que pagar en la comunidad de vecinos?

Las cuotas de participación se fijan en los estatutos si los hubiera, o se acuerdan en junta (respetando los «cuorum» exigidos).

¡Ojo! Si no no existe lo anterior, se tendrá en cuenta los coeficientes de cada propiedad sobre el edificio (estos coeficientes vienen reflejados en les escrituras de las viviendas y locales).

Todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios generales de dicha comunidad.

Excepcionalmente pueden aprobarse reglas de reparto específicas para determinados gastos, como el ascensor o determinadas obras, locales, trasteros,…

👉 ¿Es obligatorio pagar esta cuota?

Los propietarios deben de pagar una cuota de comunidad. Ahora bien, hay una serie de gastos adicionales que el propietario no hace falta que pague de forma obligatoria.

Se refiere a aquellos gastos que no son imprescindibles para el mantenimiento del edificio donde se sitúa la vivienda. Para saber si todos los vecinos lo deben pagar y ponerse de acuerdo, entonces esta cuestión se someterá a votación.

👉 ¿Todos los vecinos pagan lo mismo?

Aunque a priori se piense que sí, resulta que no todos los vecinos tienen que pagar lo mismo en la comunidad de propietarios.

En concreto, el gasto se divide en función de la cuota de participación de cada una de las viviendas que viene fijada en la escritura de división horizontal.

Y, según la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario paga una cuota diferente según la altura del inmueble, su emplazamiento y superficie.

👉 ¿Qué gastos se derivan de una comunidad de propietarios?

Si se compra una casa, local, cochera… dentro de un edificio, debemos tener en cuenta y afrontar los gastos que conlleva el uso y mantenimiento de ese edificio.

Nos referimos a los gastos de luz, agua, ascensor si lo hay, la limpieza, conserje, y así numerosos gastos que pudiera tener el edificio

Estos gastos serán los necesarios para el uso y disfrute de las instalaciones así como su mantenimiento. Sobre estos gastos se tendrá en cuenta lo que tiene que pagar cada propietario según unas reglas o criterios establecidos.

👉 ¿Cómo saber si el anterior propietario ha pagado todos los gastos de la comunidad?

Es simple, el nuevo propietario debe pedir un certificado al presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador deberá hacer frente a las deudas del año en curso y del anterior y, si no las paga, responderá con la propia vivienda adquirida.

👉 Si se trata de un alquiler, ¿Quién paga la cuota de la comunidad?

El propietario del inmueble es siempre a quien hay que exigirle el pago de las cuotas.

Distinto es en el caso de un alquiler que, aunque este coste debe ir a cargo del propietario, puede ser que tenga «apalabrado» con su inquilino que se encargue de pagar las cuotas.

Pero puede ocurrir que el inquilino no pague y eso no será problema alguno para la comunidad, ya que ésta a quien tiene que exigir el pago de la deuda que pueda existir es al propietario (nunca al inquilino).

Ya se encargará el propietario de exigir la deuda a su inquilino, pero el pago de la misma lo deberá hacer siempre el dueño del inmueble.

👉 ¿El inquilino puede asistir a las reuniones y juntas de la comunidad de vecinos?

Puede asistir, siempre que el propietario del piso haya delegado en el inquilino esta responsabilidad, otorgándole por escrito su derecho a asistencia y voto.

Si no, la Ley de Propiedad Horizontal marca que se trata de un derecho exclusivo a los propietarios.

Estas suelen ser las principales fuentes de conflictos en una comunidad de propietarios:

👉 Vecinos morosos ¿Qué pasa si no pagan a la comunidad de vecinos?

En todas las comunidades hay algún vecino o vecinos que no pagan las cuotas de la comunidad ordinarias o las derramas acordadas en la Junta de Propietarios. 

Después de un mes de impagos, la comunidad puede emprender acciones. 

En primer lugar tratando de que pague de manera amistosa y, en caso de prolongarse la situación, enviarle una notificación de la deuda contraída y requerimiento de pago mediante burofax.

Si el vecino moroso (propietario) sigue sin pagar, la Junta deberá acordar por mayoría simple liquidar la deuda y autorizar un proceso monitorio rápido con el objetivo de reclamar la deuda.

Puede darse la posibilidad de que después de celebrarse el juicio, el vecino siga sin pagar, en cuyo caso podría comenzar un proceso de embargo de su vivienda.

👉 Si tenemos propietarios morosos, ¿se les pueden quitar los suministros esenciales?

No se le pueden cortar los suministros, ni calefacción, ni agua, ni electricidad, ni gas. Nada.  Respecto a la administradora y presidente, se les puede solicitar su cese en sus funciones a través de una Junta extraordinaria con mayoría de votos de los asistentes con derecho a voto.

👉 ¿Pueden los morosos usar las zonas comunes de la comunidad? Y si el moroso

En caso de impago de las cuotas mensuales, trimestrales o anuales de la comunidad, habría que denunciar (iniciar un proceso monitorio) a la persona morosa para que sean los tribunales quienes sentencien en su contra y le obliguen a responder de las deudas contraídas.

Pero sin esa intervención judicial, la comunidad no podrá negar el uso y disfrute de las zonas comunes a una persona que no pague sus cuotas.

Sólo cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí que sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

👉 ¿Quién tiene obligación de pagar las derramas por Obras en la comunidad?

Todos los propietarios de una comunidad tienen obligación de pagar las derramas acordadas en la Junta que tengan que ver con zonas comunes de la finca, como cambiar las bajantes y obras relativas al cumplimiento de ordenanzas municipales.

Cada vecino pagará en base a su cuota de participación y a los acuerdos de la Junta en cuanto a la manera de abonar la cantidad. 

Solo un vecino podrá dejar de pagar las obras si los acuerdos de la Junta son contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad o supongan un perjuicio grave para algún propietario que no tenga obligación jurídica.

También podrán impugnar aquellos vecinos que han sido privados de derecho a voto, los que salvaron su voto o los ausentes.

👉 En caso de que un vecino esté en paro, ¿puede no pagar las derramas?

La LPH no prevé una manera legal de actuar en estos casos y tratará a la persona que no puede pagar las derramas como un vecino moroso.

Normalmente, el administrador de fincas y el presidente tratarán de llegar a un acuerdo con el vecino y negociar un plan de pagos, alargando el periodo de abono, reduciendo la cuota o concediendo un plazo de carencia para abonar la deuda más adelante.

Será la Junta de Propietarios la que acepte o no este plan de pagos.

👉 ¿Qué se consideran ruidos y actividades molestas?

El ruido es el segundo motivo de queja en las comunidades y el modo de proceder para solucionarlo siempre es el mismo.

Intentar mediante el diálogo que el vecino deje de hacer ruido y, si la situación continúa, la comunidad puede ceñirse al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre actividades molestas, una normativa que también es válida para los vecinos que tienen mascotas y hacen sus necesidades fisiológicas en elementos comunes de la finca.

La comunidad podrá iniciar acciones de cesación contra el vecino que incumple las normas y continúa con las actividades molestas o insalubres.

👉 Desacuerdos en el alquiler de elementos comunes

Para tener ingresos, algunas comunidades deciden alquilar la vivienda del portero, la azotea u otros elementos de la finca, pero para ello es necesario que lo voten las tres quintas partes de la Junta y que se llegue a un acuerdo en el precio de alquiler, plazo máximo, etc. 

Los beneficios obtenidos solo se podrán destinar a reducir las cuotas ordinarias de los propietarios o al fondo de reserva de la comunidad, nunca para repartir el dinero entre los propietarios, ya que una comunidad nunca es una sociedad mercantil.

👉 ¿Quién paga las obras de accesibilidad?

Las personas con movilidad reducida que viven en una comunidad pueden necesitar obras de mejora como la instalación de un ascensor, rampas u otros elementos.

En estos casos la comunidad está obligada a llevar a cabo estas obras sin acuerdo de la Junta según lo marca el artículo 10.1 de la LPH. 

La comunidad pagará la obra que no supere las 12 mensualidades normales de una comunidad y, en caso de que las obras excedieran de esas 12 mensualidades, los vecinos también estarán obligados a pagar.

👉 ¿Cuándo es obligatorio poner ascensor en una comunidad?

La Junta debe acordar por mayoría la instalación del ascensor y los vecinos que hayan votado en contra deberán aceptar el acuerdo. 

Si la Junta no hubiera acordado por mayoría la instalación del ascensor pero hay una persona con movilidad reducida que lo necesita, entonces la instalación se convertiría en obra de accesibilidad y la comunidad estaría obligada a pagar los costes.

En algunos casos, los propietarios de viviendas bajas o locales de negocio podrían evitar el pago de las obras del ascensor, para ello tendrían que oponerse por escrito a los acuerdos de la Junta en un plazo de 30 días y después impugnarlo en los tribunales en un plazo de 3 meses.

👉 ¿Cómo denunciar olores de un vecino o de elementos comunes en la comunidad?

Las actividades nocivas o molestosas es recomendable hablar con el vecino causante, o en su caso, con los órganos de representación de la Comunidad de Propietarios (Presidencia, Vicepresidencia o Administración de Fincas), quiénes al amparo de sus cargos, están obligados a actuar como mediadores.

En caso no ser posible la resolución de la controversia y el cese de la actividad de forma amistosa, os recomendamos interponer denuncia ante la policía.

Es el movimiento más disuasorio y contundente que legalmente se puede acometer para tratar de poner fin a la situación.

👉 Problemas derivados de ruidos molestos de otras viviendas o elementos comunes de la finca

En estos casos, recomendamos que, en el seno del edificio de la Comunidad de Propietarios, cuando se lleve a cabo dicha actividad fuera de los horarios permitidos, se contacte con los Mossos d’Esquadra o la Policía Local, dependiendo del lugar donde se via.

Asimismo, también es conveniente contactar con el Presidente del edificio quién ostenta la condición de “mediador”, y deberá contactar con ellos a fin de requerirles qué pongan fin a la actividad molesta en horarios no permitidos.

👉 Actividades incívicas de vecinos que afectan a mi propiedad y a mi día a día, ¿Cómo hacer que cesen?

En primer lugar, buscar la concordia a través del diálogo entre los vecinos/as afectados.

Si fracasa el intento y las actividades incívicas persisten, notificar al presidente de la comunidad y al resto de órganos de representación de la finca, como podría ser el Vicepresidente/a o el administrador/a de fincas, dado que entre sus obligaciones está la lidia y mediación ante cualquier disputa vecinal.

Deberán basarse en los estatutos comunitarios y/o normativas municipales urbanísticas para determinar si el comportamiento está siendo adecuado y dentro de los baremos de convivencia exigibles, y si no es así, hacerle saber al infractor/a de sus hechos.

Si nada de esto funciona, la junta de propietarios estará legitimada para ejercitar una acción de cesación, que consiste en la solicitud ante el juez del cese de la actividad molesta (art. 553-40 del Código Civil Catalán).

Tanto el vecino/a afectado/a como la comunidad, podrán ejercer su derecho de ser indemnizados/as por los daños causados por la actividad o actividades incívicas.

👉 ¿Qué pasa cuando se instala un bien privado en una zona común como las terrazas?

Ante el supuesto de encontrarnos ante unos elementos comunitarios donde el uso y disfrute se atribuye a los propios comuneros de la comunidad de propietarios, su uso no podrá venir limitado.

Salvo que los estatutos comunitarios o la propia junta de propietarios mediante correspondiente acuerdo (respetando en todo caso las mayorías legales recogidas en la Ley), podrán instalar elementos privativos en zonas de carácter comunitario.

Es el caso de los aires acondicionados o antenas de televisión como ejemplo.

👉 En una Terraza privativa (ej. ático) los gastos ocasionados por el mantenimiento, ¿los paga el propietario o la comunidad?

Esto suele ser motivo de controversia entre vecinos, sobre todo cuando hay que impermeabilizar la terraza o cuando el vecino quiere cerrarla, entre otros.

Hay que tener en cuenta (salvo casos excepcionales) que una terraza es para uso y disfrute del propietario de la vivienda o local, sin embargo la terraza pertenece a la comunidad no al propietario.

Aquellos propietarios que tuvieran asignado el uso y disfrute de elementos comunitarios estarán obligados a soportar el coste de su mantenimiento, salvo el caso de situaciones que no sean por culpa del propietario como son posibles desprendimientos, impermeabilización,…

Si hay que tener claro que cualquier cambio en la estética o división de este elemento común, habrá que consultarlo con la comunidad.

👉 ¿Cómo puedo denunciar a la comunidad?

Una Comunidad de Propietarios tiene personalidad jurídica propia y debe responder por cualquier daño o perjuicio que ocasionará.

Así, para el supuesto de haber sufrido un daño o un perjuicio como consecuencia de alguna actuación por parte de la Comunidad de Propietarios, primero de todo será necesario fijar ante qué tipo de responsabilidad nos encontramos (responsabilidad de carácter, civil, penal, administrativa, laboral, etc.).

Una vez definida, vehiculizaremos las acciones de reclamación a los órganos judiciales, o en su caso mediadores, que correspondan atendiendo a la tipología de perjuicio ocasionado.

👉 Deficiencias estructurales de la comunidad afectan a mi piso y no se hace nada. ¿Qué puedo hacer?

Ante eventuales daños que se pudieran producir en una vivienda, primero de todo es trascendental determinar el origen y la causa de los daños.

En muchas ocasiones es recomendable contar con la opinión de un técnico quién se encuentre facultado para valorar los daños en cuestión.

Para el supuesto de verificar que los daños habidos tienen su origen en deficiencias de carácter estructural, podemos afirmar que es la Comunidad de Propietarios quién deberá actuar y responder por los daños ocasionados.

Una vez verificado el origen y la causa de los daños, el propietario comunero afectado deberá comunicárselo a la Comunidad, o en caso la Presidencia o Secretario, al objeto de reparar la causa.

En caso de hacer caso omiso, se deberá acudir al auxilio judicial (Tribunales) mediante una acción de Obligación de Hacer.

👉 Impugnar acuerdos de junta de propietarios.

Mediante los acuerdos comunitarios la junta de propietarios acuerda una serie de decisiones vinculantes para toda la comunidad. Entre otras funciones, la junta de propietarios tiene la competencia de:

  • El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
  • La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
  • La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.

En no pocas ocasiones una comunidad de propietarios adopta acuerdos que son susceptibles de impugnación por ser contrarios a las leyes, al título constitutivo o estatutos comunitarios, porque implican un abuso de derecho, o porque son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno o varios propietarios. 

Un propietario que estuviera en desacuerdo con una determinada decisión adoptada por la comunidad de propietarios y estuviera interesado en impugnar un acuerdo comunitario, deberá haber votado en contra, o en caso de haber sido ausente, oponerse mediante escrito en el plazo de un mes desde la recepción del acta.

Es necesario tener en cuenta que aquellos propietarios comuneros que no estuvieran al corriente de pago de las deudas de la comunidad (vencidas) en el momento de la adopción del acuerdo que deseara impugnar, no podrá realizar dicha impugnación.

👉 ¿Qué condiciones ha de cumplir la instalación de una cámara en una comunidad de vecinos?

La Junta deberá acordar mediante las tres quintas partes del total de propietarios la instalación de cámaras, según aparece en el Artículo 17.3 de la LPH. 

Si finalmente se instalan, es preciso cumplir con una normativa muy estricta, ya que no se pueden tomar imágenes o sonidos de espacios públicos sin autorización administrativa y se tomarán solo las imágenes imprescindibles de las vías públicas solo con fines de seguridad.

Las grabaciones se conservarán por un tiempo limitado y se deberá cumplir La Ley de Protección de Datos.

Como vemos, el conocimiento estricto de la ley es muy importante para solucionar los conflictos más habituales que se dan en las comunidades y es imprescindible contar con un profesional cualificado y con experiencia para actuar correctamente en cada caso.

👉 Un bajo o local si acceso a la escalera comunitaria ¿Puede negarse a contribuir en los gastos por instalación del ascensor?

En no pocas ocasiones, los locales que son parte integrante de una Comunidad de Propietarios no hacen uso de las instalaciones comunitarias (terrado, ascensor, etc), o incluso directamente no tienen acceso al edificio comunitario, lo cual implica el cero uso de las instalaciones comunitarias.

En estas ocasiones, y salvo que los estatutos o un acta comunitarios establezca lo contrario, aquel vecino (como por ejemplo un local) estará igualmente obligado a sufragar los costes propios del mantenimiento del edifico, así como derramas de cualquier otra índole.

El supuesto de hecho más controvertido en estos contextos es la obligación de contribución de los locales comerciales al mantenimiento e instalación de un ascensor el cual nunca disfrutará.

Obligación de contribución que ha venido establecida por nuestros tribunales por considerar que independientemente del uso que se le vaya a hacer, todos los elementos que constituyen el edificio (incluido los locales comerciales) verán revalorado su inmueble por dicha instalación.

Otras preguntas sobre comunidad de vecinos

Efectivamente, existen otras muchas temáticas que ocasionan problemáticas en una comunidad de propietarios, y aunque no las hemos destacado en este artículo, os ocurren y os afectan.

Ya sea a través de las redes sociales,  nuestra web, o del mismo blog de la web donde abordamos muchas de estas temáticas, estamos a vuestra disposición para seguir asesorándoos en materia de Propiedad Horizontal, problemas con la comunidad y actividades molestas.

  • Dónde puedo acudir cuando los vecinos de mi escalera produzcan ruidos en horas intempestivas?

R.- A la Policía Municipal de la localidad correspondiente.

  • ¿Pueden obligarme mis vecinos a pagar las reformas en la escalera de acceso a las viviendas?

R.- Le podrán obligar al abono de los gastos de la reforma en atención a su coeficiente de participación, si, según escrituras de declaración de obra nueva, su propiedad participa en el gasto de escaleras.

  • ¿Si no asisto a la junta de propietarios de mi comunidad pierdo mis derechos a discrepar de los acuerdos tomados?

R.- No. Siempre tendrá un mes para impugnar los acuerdos tomados, a contar desde la notificación del acta levantada en esa Junta.

  • La instalación de contadores individuales para la calefacción ¿ favorece o perjudica mi economía?

R.- Siempre le va a favorecer porque se paga según consumo real realizado. La propia Ley recomienda que se individualicen todos los gastos posibles.

  • ¿ Qué hacer ante propietarios que no afrontan los gastos de la comunidad?

R.-En principio intentar hablar con ellos para llegar a un acuerdo extrajudicial para su abono. Si esto no es posible, hay que levantar acuerdo de la Junta de la deuda existente con la Comunidad e interponer el correspondiente Juicio Monitorio de reclamación de cantidad.

  • ¿ Puede negarse un propietario a presidir la junta de la comunidad?

R.- Puede negarse a presidirla, pero tendría que haber otro propietario designado por la Asamblea que ejerciera esa presidencia. Siempre debe hacerlo un copropietario y nunca el administrador.

  • ¿ Las reformas de los espacios comunes debe decirse por unamidad de la Junta o por mayoría entre los vecinos?

R.-Todo lo que suponga cambio de coeficientes establecidos en Estatutos, se deberá decidir siempre por unanimidad de los copropietarios. Si la reforma del espacio común supone cambio de coeficientes, siempre será necesaria la unanimidad.

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