¿Pueden los vecinos convertir un espacio público en privado?

¿Cuántos votos de los propietarios de una comunidad se necesitan para aprobar la transformación de un espacio común en privado?

En el régimen de propiedad horizontal hay que distinguir los distintos elementos que componen el edificio para saber cómo transferirlos.

Existen tres tipos de elementos: elementos comunes, elementos privativos y elementos comunes de uso privativo.

Los elementos comunes son aquellos cuya propiedad corresponde a la unión de los copropietarios y que sirven para que el edificio sea apto para su uso y disfrute.

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos que son generalmente comunes

«el suelo, el alero, los cimientos y las cubiertas; los elementos estructurales, incluidos los pilares, las vigas, las cubiertas y los muros de contención; las fachadas…».

En todos los casos, los elementos comunes se definen en la escritura de propiedad común.

Por otro lado, los elementos privados son aquellos que no están incluidos en la lista anterior y que en realidad son propiedad exclusiva del propietario del local vecino.

Los elementos privativos se definen en la letra a) del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Por último, encontramos los elementos comunes de uso privativo.

En este caso, el elemento es propiedad de la comunidad de propietarios, pero uno o varios vecinos tienen derecho a utilizar y explotar el inmueble.

Estos elementos, que tienen esta condición de comunes, tienen algunas peculiaridades, como las reparaciones.

Según el artículo 10 de la LPH, la reparación de los daños causados por este tipo de elementos corresponde a la comunidad de propietarios, salvo que se deban a un mal uso por parte del vecino que utiliza el inmueble, en cuyo caso será responsabilidad de éste.

Como ya hemos dicho, la clasificación de los elementos se establece en la escritura de propiedad horizontal, pero nada impide el cambio de condición de elemento común a elemento privativo.

En cuanto a su petición, y de acuerdo con el artículo 17.6 de la LPH, este tipo de acuerdos, que requieren una modificación de la escritura de copropiedad, deben ser aprobados por unanimidad de los propietarios, que a su vez representan la totalidad de las cuotas.