¿Qué diferencia al título constitutivo de la división horizontal?

No hay ninguna diferencia real entre el título constitutivo y la división horizontal.

La división horizontal es un sistema al que la ley somete a determinados tipos de edificios en los que coexisten elementos comunes y privados.

Por otro lado, la escritura de propiedad común es el documento que describe la propiedad en cuestión y contiene elementos como la distribución del porcentaje de propiedad y otras disposiciones permitidas por la ley.

Por lo tanto, la escritura es el documento que describe el derecho de propiedad común. Debe emitirse cuando el condominio entre en el régimen de propiedad horizontal, según lo previsto en el artículo 396 del Código Civil.

El título constitutivo y la división horizontal

Todas las personas que viven en un piso deben saber que están sujetas a un régimen especial de propiedad, el régimen de propiedad horizontal (OA).

Hay muchas cuestiones relativas a la convivencia de los vecinos y a los derechos y deberes de los propietarios dentro de esta simbiosis de elementos privados y comunes. Sin embargo, dos de los más importantes son el título y la división horizontal.

Muchos de ustedes pueden pensar que son la misma cosa, y en algunos aspectos están estrechamente relacionados, pero hay una diferencia, aunque sea sutil, entre el título y la división horizontal.

Aplicación de los derechos de propiedad horizontal

La primera pregunta que hay que hacerse es si es necesario un título o una escritura para que exista la propiedad horizontal. La Ley de Propiedad Horizontal prevé su aplicación, entre otras, en las siguientes situaciones:

• En las comunidades establecidas bajo el título de fundación regido por la Sección 5 de la HPA.
• Para las comunidades que cumplen las condiciones del artículo 396 del Código Civil y no han otorgado una escritura de fundación.

Por lo tanto, se puede concluir que la HPA puede aplicarse a las comunidades sin escritura de fundación y sin división horizontal. ¿Pero puede haber una división horizontal sin una escritura de constitución?

De la lectura e interpretación de las disposiciones actuales se desprende que la división horizontal sólo es posible en el contexto de la escritura de constitución. La división horizontal no parece ser separable de la escritura de constitución, ni siquiera en los casos contemplados en el artículo 396 cc. La concesión de una división horizontal constituiría un acto constitutivo de la propiedad horizontal.

El título constitutivo

Hablar de un instrumento constitutivo de la propiedad común es hablar de la raíz, el germen, la semilla o la base jurídica original de la propiedad

común. Este título es la Carta Magna de la comunidad, un documento que debe cumplir una serie de requisitos formales y de fondo.

Requisitos formales

El principal requisito formal de la escritura de copropiedad es que debe instrumentarse mediante una escritura notarial, que debe presentarse en el registro de la propiedad para inscribir los terrenos resultantes de la división de la escritura de copropiedad.

Contenido principal de la escritura de división horizontal

El contenido mínimo de la escritura de división horizontal se rige por el artículo 5 de la LPH y debe contener los siguientes elementos

• Una descripción del edificio o terreno en su conjunto Una descripción de los elementos y servicios comunes
• Una descripción de los pisos, locales, almacenes y oficinas, indicando la superficie, los límites, la distribución y los anexos. Es decir, una indicación de todas las instalaciones privadas.
• La asignación del porcentaje de participación para entidades independientes y privadas. La participación determina el valor del voto en la junta de copropietarios y también un mayor valor de participación en los elementos comunes y, por supuesto, un mayor valor de mercado de la propiedad.

Esta primera parte del contenido necesario de la escritura identifica la escritura con una escritura de partición horizontal, que parte de un sistema romano de copropiedad de las partes ideales de un todo.

En un sistema de propiedad horizontal en el que existe la posibilidad de propiedad privada exclusiva de determinadas partes del edificio con elementos comunes.

De iure, porque muchos de los edificios registrados se originan como elementos privados resultantes de la escritura de propiedad.

Contenido adicional de la división horizontal

Pero el propio artículo 5 dice más. Lo que acabamos de ver es el contenido básico. Sin embargo, puede haber contenidos adicionales, como los siguientes:

• Reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad dentro de la comunidad.
• Disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
• Gastos comunes, administración y gobierno de la comunidad.
• Seguros y conservación del edificio.

Estamos hablando de los Estatutos de la comunidad, que no son obligatorios, pero se suelen incluir en el propio título constitutivo.

¿Cómo se otorga la escritura constitutiva de la división horizontal?

Como hemos indicado, el título o escritura de la división horizontal describe los elementos comunes y privativos de la comunidad. También la cuota de participación y los Estatutos de la comunidad.

Se otorga en escritura pública, siendo obligatoria para comunidades de más de cuatro propietarios. Además, se requiere la unanimidad de los mismos para aprobar la escritura.

En el caso de obras nuevas se deberá adjuntar una licencia de obras. De este modo se podrá delimitar cada una de las zonas de la edificación, así como los derechos y obligaciones asociadas a las mismas.

Será necesaria la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, así como el abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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