¿Qué es y cómo se regula la comunidad de propietarios?

Uno de los fenómenos más típicos de nuestras ciudades, que responde a las necesidades del desarrollo urbano, es la presencia de edificios que incluyen espacios residenciales, comerciales y garajes utilizados por una comunidad de propietarios, como las urbanizaciones privadas, normalmente situadas en la periferia de las ciudades.

Concepto y estatuto jurídico.

La propiedad horizontal es una comunidad de propietarios en la que coexiste un derecho de propiedad único y exclusivo sobre determinados elementos, denominados privados, con un derecho de copropiedad común e indivisible sobre otros elementos o servicios que son comunes a todos los propietarios.

Los elementos privados son espacios cerrados que pueden utilizarse de forma independiente, ya que tienen su propio acceso a un factor común o a una vía pública, así como todos los elementos arquitectónicos o estructuras situadas dentro de su perímetro y que sirven exclusivamente al propietario.

Los elementos privados incluyen todas las zonas residenciales o comerciales de un edificio, así como los garajes o almacenes configurados como tales.

Los elementos comunes son todos los elementos arquitectónicos o instalaciones de un edificio que no pueden ser utilizados de forma independiente por cada propietario y que se desarrollan para proporcionar un servicio común a todos los propietarios de la comunidad.

Los elementos comunes son:

El suelo, los tejados y los cimientos; los elementos estructurales del edificio, como los pilares, las vigas, los forjados y los muros de carga; las fachadas, incluidos todos los acabados exteriores, el aspecto y el diseño; la entrada, el vestíbulo, las escaleras, los patios y los ascensores, los pasillos y cualquier otro elemento similar, las instalaciones o los servicios previstos para el uso de cualquier propietario, como el agua, el alcantarillado, la electricidad, el teléfono, el gas, la calefacción, el aire acondicionado, la energía solar, la extinción de incendios, la extracción de humos, las antenas comunes, …

Hasta el punto en que estas instalaciones entran en el dominio privado de cada propietario.

Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal se rigen por el artículo 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y por la voluntad de los propietarios expresada en los estatutos y en los reglamentos, siempre que no se opongan a las disposiciones de la Ley.

El régimen de propiedad horizontal se aplicará en los siguientes casos:

• Comunidades de propietarios que han otorgado formalmente el título de propiedad horizontal de acuerdo con los requisitos establecidos en la Ley.
• Comunidades de propietarios que cumplan los requisitos básicos del artículo 396 del Código Civil, aunque no hayan expedido formalmente el título.
• Complejos de propiedad privada.
• Subcomunidades creadas para el uso y disfrute por parte de varios propietarios de determinados elementos o servicios comunes que tienen unidad funcional o económica.
• Entidades para el mantenimiento de la urbanización cuando sus estatutos así lo prevean.

Título constitutivo y estatutos

La escritura de copropiedad es el acto notarial por el que un edificio queda sujeto a la propiedad horizontal.

Esta escritura debe ser redactada por el constructor antes de que se inicie la venta de los pisos o locales, o por todos los propietarios si ya se han vendido todos o parte de los pisos y locales del edificio.

La escritura de propiedad horizontal debe contener

1. La descripción del edificio en su conjunto.
2. La descripción detallada de cada vivienda o local.
3. La cuota de participación de cada vivienda o local.

A la hora de determinar el porcentaje de interés de cada piso o estructura hay que tener en cuenta los siguientes factores, que son objeto de otro artículo de este blog:

• La superficie de cada piso o habitación en relación con la superficie total del edificio.
• Su ubicación dentro o fuera del edificio.
• Su ubicación dentro del edificio.
• El uso previsto de los elementos y servicios comunes por parte de la vivienda o el lote.

El reglamento de la comunidad de propietarios es un conjunto de normas que pueden adoptarse en el momento de la constitución de la comunidad o en un momento posterior y puede regular las siguientes cuestiones:

1. El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes.
2. La distribución entre los propietarios de los gastos comunes.
3. La administración y gobierno de la Comunidad, que se analiza en otro artículo de este blog.
4. Normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.

Los Estatutos sólo obligan a los nuevos propietarios que ingresen en la Comunidad, si constan anotados en el Registro de la Propiedad.

Además de los Estatutos, los dueños pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno mediante el que regulen la convivencia cotidiana entre los dueños y la utilización de los servicios comunes.

A diferencia de los Estatutos, no precisan ser anotados en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los dueños.