¿Qué propietarios pueden estar exentos de pagar la comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios es el conjunto de personas que comparten la propiedad y el uso de un inmueble dividido en pisos, locales o garajes.

La comunidad tiene unos gastos comunes que deben ser sufragados por todos los propietarios, según su cuota de participación, para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y sus servicios e instalaciones.

Sin embargo, ¿existen casos en los que un propietario pueda estar exento de pagar la comunidad de propietarios? ¿Qué requisitos debe cumplir para ello? ¿Qué consecuencias tiene no pagar la comunidad?

En este artículo, vamos a responder a estas preguntas y a ver algunos ejemplos prácticos.

Casos de exención de pago

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9 que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad, con arreglo a su cuota de participación, independientemente de que no utilicen un determinado servicio o elemento común.

No obstante, existen algunas excepciones a esta regla general, que pueden ser las siguientes:

• Cuando los estatutos o el título constitutivo de la propiedad horizontal establezcan una exención total o parcial para determinados propietarios o elementos privativos. Por ejemplo, si se establece que los locales comerciales con salida directa a la calle no tienen que pagar los gastos del portal o las escaleras, porque no hacen uso de ellos.
• Cuando la junta de propietarios acuerde por unanimidad una exención total o parcial para determinados propietarios o elementos privativos. Por ejemplo, si se acuerda que un propietario que no tiene acceso al ascensor por estar su vivienda en una planta baja no tiene que pagar los gastos del mismo.
• Cuando se trate de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso, los propietarios que voten en contra del acuerdo o no asistan a la junta podrán quedar exentos del pago, siempre que lo comuniquen al secretario en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo. No obstante, estos propietarios no podrán hacer uso del nuevo servicio o mejora instalado.

Requisitos para la exención

Para que un propietario pueda estar exento de pagar la comunidad de propietarios, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Que la exención esté prevista en los estatutos o en el título constitutivo de la propiedad horizontal o que se acuerde por unanimidad en junta de propietarios. No basta con que haya un acuerdo verbal o una costumbre.
• Que la exención sea total o parcial y se refiera a determinados gastos concretos y específicos. No puede haber una exención genérica ni global.
• Que la exención sea razonable y proporcional y no suponga una vulneración del principio de igualdad entre los propietarios ni un abuso de derecho.

Consecuencias del impago

Si un propietario no paga la comunidad de propietarios sin estar exento legalmente, se enfrenta a las siguientes consecuencias:

• La reclamación judicial o extrajudicial por parte del presidente o el administrador de la comunidad para el cobro de las cuotas adeudadas, con los intereses legales correspondientes.
• La imposición de una multa por el juez si se considera que el impago es culpable y reiterado. La multa puede oscilar entre el 5% y el 25% del importe adeudado.
• La pérdida del derecho de voto en las juntas de propietarios mientras persista la deuda, salvo que se trate de acuerdos que requieran unanimidad.
• El embargo de la vivienda o local por parte de la comunidad si se obtiene una sentencia firme que condene al propietario al pago de la deuda.

Conclusión

La comunidad de propietarios es una entidad jurídica que tiene unos gastos comunes que deben ser sufragados por todos los propietarios, según su cuota de participación.

Sin embargo, existen algunos casos en los que un propietario puede estar exento de pagar la comunidad, siempre que se cumplan unos requisitos legales y estatutarios.

De lo contrario, el propietario moroso se expone a unas consecuencias que pueden afectar a su patrimonio y a sus derechos como miembro de la comunidad.

Preguntas frecuentes

• ¿Qué pasa si el propietario exento de pagar la comunidad quiere hacer uso del servicio o mejora del que está exento?

En ese caso, el propietario deberá abonar la cuota correspondiente al servicio o mejora del que está exento, así como los gastos ordinarios y extraordinarios derivados del mismo.

• ¿Qué pasa si el propietario exento de pagar la comunidad vende su vivienda o local?

En ese caso, el nuevo propietario adquiere los derechos y obligaciones del anterior, incluida la exención de pago, salvo que se pacte lo contrario en el contrato de compraventa.

• ¿Qué pasa si el propietario exento de pagar la comunidad deja de estarlo por un cambio en los estatutos o en el título constitutivo?

En ese caso, el propietario deberá empezar a pagar la comunidad desde el momento en que se produzca el cambio, salvo que se establezca un plazo transitorio o una compensación económica.