¿Qué puede y Qué NO puede hacer el presidente de una comunidad de propietarios?

El presidente de una comunidad de propietarios es la persona que representa legalmente a la comunidad, tanto en juicio como fuera de él.

Tiene la función de convocar y presidir las juntas, ejecutar los acuerdos adoptados y velar por el buen funcionamiento de la finca.

Sin embargo, este cargo no le otorga un poder ilimitado ni le permite actuar al margen de lo que la junta de propietarios le ha encomendado.

En este artículo, vamos a ver cuáles son las principales limitaciones que tiene el presidente de una comunidad de propietarios en el ejercicio de su cargo y qué consecuencias puede tener incumplirlas.

Limitaciones legales

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de limitaciones legales para el presidente de una comunidad de propietarios, que son las siguientes:

• Debe ser propietario o cónyuge, ascendiente o descendiente del propietario o representante legal del mismo.
• Debe ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales.
• Debe ser elegido por sorteo o por acuerdo entre los propietarios, salvo que los estatutos establezcan otro sistema.
• Debe aceptar el cargo o presentar una causa justa para renunciar al mismo en el plazo de un mes desde su nombramiento.
• Debe ejercer el cargo durante un año, salvo que los estatutos fijen otro plazo o se produzca su cese anticipado por acuerdo de la junta o por renuncia motivada.
• Debe estar específicamente autorizado por la junta para la correspondiente acción judicial, para defender a la comunidad de una posible impugnación.
• No puede disponer libremente de los fondos de la comunidad, salvo aquellos asuntos de “pequeña monta” que puedan surgir con carácter urgente.

Limitaciones estatutarias

Además de las limitaciones legales, los estatutos de la comunidad pueden establecer otras limitaciones para el presidente, siempre que no contradigan la LPH ni vulneren los derechos fundamentales del propietario. Algunos ejemplos son:

• Establecer un sistema alternativo al sorteo para elegir al presidente, como la rotación o la voluntariedad.
• Fijar un plazo distinto al año para el ejercicio del cargo, siempre que no sea superior a tres años ni inferior a seis meses.
• Establecer requisitos adicionales para ser presidente, como tener al corriente el pago de las cuotas comunitarias o residir habitualmente en la finca.
• Determinar las funciones y competencias del presidente con mayor detalle, siempre que no excedan lo establecido por la LPH.

Consecuencias del incumplimiento

El incumplimiento de las limitaciones legales o estatutarias por parte del presidente puede tener diversas consecuencias, según la gravedad y el perjuicio causado a la comunidad. Algunas posibles consecuencias son:

• La impugnación judicial del acuerdo adoptado por el presidente sin autorización o competencia para ello.
• La exigencia de responsabilidad civil al presidente por los daños y perjuicios causados a la comunidad o a algún propietario por su actuación negligente o fraudulenta.
• La exigencia de responsabilidad penal al presidente si su actuación supone un delito o falta contra la propiedad, el patrimonio o los intereses generales.
• El cese anticipado del presidente por acuerdo mayoritario de la junta si se considera que ha incumplido gravemente sus obligaciones o ha perdido la confianza de los propietarios.

Conclusión

El presidente de una comunidad de propietarios es una figura clave para el buen funcionamiento y la convivencia en la finca, pero no tiene un poder absoluto ni puede actuar a su antojo.

Debe respetar las limitaciones legales y estatutarias que le corresponden y actuar siempre en beneficio de la comunidad y con el deber de informar a la misma de sus actuaciones.

De lo contrario, puede enfrentarse a diversas consecuencias que pueden afectar a su patrimonio, su reputación o incluso su libertad.

Preguntas frecuentes

• ¿Puede el presidente contratar servicios o realizar obras sin consultar a la junta?

No, salvo que se trate de asuntos urgentes y de pequeña cuantía que no puedan esperar a la celebración de la junta.

En ese caso, el presidente deberá informar a la junta a la mayor brevedad posible y someter su actuación a ratificación.

• ¿Puede el presidente delegar sus funciones en otra persona?

Sí, siempre que cuente con la autorización de la junta y que la persona delegada sea propietaria o representante legal de algún propietario.

La delegación debe ser expresa y por escrito, y debe especificar las funciones y el plazo de la misma.

• ¿Puede el presidente cobrar por su cargo?

No, salvo que los estatutos o la junta lo establezcan expresamente. El cargo de presidente es gratuito y no genera ningún derecho económico al propietario que lo ejerce.

No obstante, el presidente tiene derecho a ser reembolsado por los gastos que haya realizado en el ejercicio de su cargo, siempre que estén debidamente justificados.

• ¿Qué pasa si nadie quiere ser presidente de la comunidad?

En ese caso, se debe recurrir al sorteo entre todos los propietarios para designar al presidente, salvo que los estatutos establezcan otro sistema.

Si el propietario elegido se niega a aceptar el cargo sin causa justa, puede ser sancionado con una multa por el juez.

• ¿Qué pasa si el presidente renuncia o fallece durante su mandato?

En ese caso, se debe convocar una junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente que complete el mandato del anterior.

Mientras tanto, el vicepresidente asumirá las funciones del presidente, si lo hay, o el propietario de mayor edad o antigüedad en la finca.

• ¿Qué pasa si el presidente tiene un conflicto de intereses con la comunidad?

En ese caso, el presidente debe abstenerse de intervenir en la toma de decisiones que afecten a su interés particular y dejar que sea el vicepresidente o la junta quien resuelva el asunto.

Si el presidente actúa en contra del interés de la comunidad, puede ser cesado por acuerdo mayoritario de la junta o impugnado judicialmente por los propietarios afectados.