La reconversión de antiguos locales comerciales o incluso de naves industriales en viviendas es cada vez más frecuente en nuestras ciudades.
Las causas de este fenómeno socioeconómico son, en algunos casos, la falta de viviendas en determinadas zonas urbanas, en otros la sobreoferta de espacios por situaciones de crisis o por el declive de la actividad económica, pero también fenómenos de moda o determinadas tendencias de diseño, como los lofts.
¿Cuánto cuesta convertir un local en alojamiento?
El coste de convertir un local en alojamiento es más fácil de calcular debido a los trámites legales: suele ascender a unos 1.500 euros.
Además, el coste del trabajo técnico de un arquitecto puede variar de media entre 1.000 y 1.500 euros, según la ambición de la reforma.
¿Cuántos metros tiene que tener un local para convertirse en una casa?
Para ser transformada en vivienda, la parcela debe tener una superficie útil de más de 38 m2.
Si la superficie útil está entre 25 y 37 metros cuadrados, podemos elaborar un estudio.
Si la superficie es inferior a 25 metros cuadrados, el local no es apto para uso residencial.
¿Qué ocurre si vivo en una vivienda sin cédula de habitabilidad?
Por ejemplo, vivir en un local sin cédula de habitabilidad o sin permiso de residencia principal no sólo puede ser motivo de multa, sino también un obstáculo para cosas tan sencillas como inscribirse en el censo o en el Servicio Católico.
Desde el punto de vista jurídico, es necesario plantearse la legalidad del cambio de uso y destino de los espacios existentes en los edificios de viviendas, que en principio estaban destinados a otros fines, según la legislación vigente.
El Tribunal Supremo ha abordado recientemente esta cuestión en una sentencia de 3 de diciembre de 2014, en la que se reafirma en la doctrina previamente establecida sobre esta cuestión en sus sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010.
El Tribunal Supremo parte de que el derecho de propiedad está plenamente reconocido en nuestro ordenamiento jurídico por el artículo 33 de la Constitución Española de 1978, que no admite ninguna limitación del derecho de propiedad, salvo las establecidas por la ley o por los contratos, que deben interpretarse, en todo caso, de forma restrictiva.
En el ámbito concreto de la propiedad horizontal, este tribunal admite que es posible establecer restricciones o prohibiciones que sirvan al interés general de la comunidad, incluyendo restricciones o prohibiciones a determinadas actividades o cambios de uso de los elementos privados que conforman la comunidad horizontal.
Sin embargo, para que sean efectivas, dichas restricciones deben estar expresamente declaradas y, para que sean efectivas frente a terceros, deben también estar inscritas en el registro de la propiedad.
Basándose en estas consideraciones, el Tribunal Supremo sostiene que el propietario de una parte privada de un condominio es perfectamente libre de utilizar su casa como desee, a menos que dicho uso esté prohibido por la ley o que el cambio de uso esté prohibido por el condominio o los estatutos del condominio.
La mera mención del propósito original de la unidad en la descripción no debe interpretarse como una restricción de uso o una prohibición de cambio de uso.
Dichas restricciones deben estar definidas de forma clara y precisa.
No se requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios para la conversión de un espacio comercial en una residencia si el condominio o los estatutos no contienen una prohibición clara de cambiar el uso o la finalidad de las distintas viviendas.
Aunque no exista una prohibición legal de cambio de uso, se requiere la aprobación de la junta general de propietarios del edificio cuando la transformación del local en vivienda afecte o modifique los elementos comunes del edificio (como el cambio de fachada o la apertura de puertas en zonas comunes) o cuando la comunidad comparta todos o parte de los elementos privativos que la componen.
Cuando la transformación requiera el consentimiento de la junta general de propietarios del edificio, bien porque exista una prohibición expresa en los estatutos o bien porque la transformación en piso suponga una modificación de los elementos comunes o de las cuotas de la propiedad común, dicho consentimiento deberá prestarse por unanimidad, ya que supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Desde el punto de vista administrativo y urbanístico, hay que tener en cuenta que las Comunidades Autónomas, competentes para legislar en materia de urbanismo y vivienda, y los municipios pueden, en el marco de su planeamiento urbanístico, imponer restricciones, condiciones o prohibiciones a estos cambios de uso y determinar los diferentes usos y dotaciones urbanísticas a las que puede acogerse cada zona urbana.
Por lo tanto, hay que respetar las disposiciones de la normativa urbanística aplicable, lo que significa que, en la mayoría de los casos, la conversión de un edificio en vivienda requiere un permiso municipal para el cambio de uso.
Por otro lado, la conversión de un local comercial en vivienda conlleva necesariamente obras de reforma interior, para las que hay que obtener la correspondiente licencia de obras en el municipio y, una vez finalizadas las obras, hay que presentar una solicitud de licencia de primer uso que acredite que el local convertido cumple los requisitos para ser considerado legalmente como vivienda.
Podemos concluir que esta transformación va a poder realizarse cuando esté permitida por la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de que se trate, como por la normativa urbanística del ayuntamiento en el que se halle la edificación.
Desde el punto de vista del derecho civil, va a poder llevarse a efecto sin precisar autorización de la Junta de Dueños si los estatutos de la comunidad no prohiben de forma expresa la transformación en residencia de locales comerciales, ni dicha transformación altera los elementos comunes del edificio o las cuotas de participación en la comunidad.
