En España, los pisos son la forma más común de vivienda.
Son edificios de dos o más plantas en los que varios vecinos combinan el uso exclusivo y único de elementos privados dentro del edificio, normalmente destinados a la vivienda, con elementos comunes como escaleras, ascensores, terrazas y otros espacios comunes, cuya relación está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los estatutos y la normativa comunitaria, en su caso.
Sin embargo, este no es el único tipo de vivienda. Hay otros tipos de vivienda menos comunes que no hay que olvidar. Aquí nos referimos a las viviendas privadas.
Definición de complejos inmobiliarios privados
Cuando hablamos de asentamientos residenciales privados, nos referimos a comunidades de viviendas unifamiliares, bifamiliares o multifamiliares, o incluso a viviendas individuales dentro de un asentamiento residencial que están sujetas a la normativa de la LPH.
Sin embargo, debemos subrayar que, aunque es correcto, ésta no es la única forma de comunidad que puede existir en los asentamientos residenciales privados.
El origen conceptual de las urbanizaciones privadas es una ruptura con la noción de verticalidad que caracteriza a la mayoría de las viviendas en zonas densamente pobladas.
Este tipo de vivienda pretende conseguir, lejos del centro de las grandes ciudades, una completa armonía entre un entorno natural y paisajístico, libre de ruidos y contaminación excesiva, y todos los servicios urbanos (escuelas, supermercados, centros de salud, instalaciones deportivas, comunicaciones y transportes, etc.), dando lugar al concepto urbano de ciudad jardín.
La existencia de asentamientos permite satisfacer necesidades o poner en marcha determinados proyectos de interés colectivo que serían muy difíciles de financiar sin esta agrupación.
Definición de complejos inmobiliarios privados
La ley no ofrece una definición precisa, pero establece que la LPH se aplica a los grupos que cumplen determinadas características.
En este sentido, el artículo 24 de la LPH establece que entran en su ámbito de aplicación:
- Consisten en dos o más edificios o terrenos independientes destinados a ser utilizados como viviendas o unidades de alojamiento.
- Copropiedad indivisa de los propietarios de los elementos comunes, como los caminos y otras instalaciones y servicios.
Tipos o formas de complejos inmobiliarios privados
Existen básicamente dos tipos de viviendas privadas:
- Por un lado, la comunidad individual.
- Por otro, una agrupación de comunidades de propietarios.
La agrupación de comunidades de propietarios en un complejo privado de viviendas está sujeta al mismo régimen de propiedad horizontal que el resto de comunidades de la LPH.
Sin embargo, debido a las características físicas y organizativas de estos grupos, existen particularidades en estos casos:
- La asamblea encargada del complejo estará compuesta por los presidentes de las diferentes comunidades del complejo.
- En este sentido, se procurará alcanzar un cierto grado de representatividad para evitar una masificación que dificulte la celebración de las reuniones.
- Sin embargo, se puede acordar que la asamblea esté compuesta por todos los propietarios.
- El consentimiento previo de la asamblea representada es necesario para la adopción de decisiones que requieren una mayoría cualificada.
- Además, la dirección de la agrupación no puede interferir en las competencias de los distintos consejos de administración de las comunidades agrupadas.
Sólo tendrá esta competencia en asuntos comunes a todas las comunidades de la agrupación.
De todo ello se desprende que las comunidades de la agrupación no perderán su independencia en los asuntos internos de su comunidad, por lo que tendrán sus propios órganos de administración, representación y decisión.
