Como propietario de un piso en un edificio sujeto a propiedad horizontal, puede imponer ciertas restricciones al uso del piso.
Una de estas restricciones se refiere a la posibilidad de compartir el piso o combinarlo con otro para formar un nuevo piso más grande.
En general, esto se regula en el artículo 1.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que establece las condiciones en las que se pueden realizar estas operaciones.
¿Qué se necesita para dividir una casa?
Según este apartado, se requiere autorización administrativa cuando se vaya a dividir una vivienda en dos o más viviendas independientes, o se vaya a dividir una parte o un anexo de dicha vivienda, o se vayan a unir varias viviendas en una sola.
La autorización administrativa debe solicitarse a la asamblea de propietarios del edificio, con el acuerdo previo de una parte de dicha asamblea para aprobar el acto a realizar, lo que requiere el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios del edificio, que representen las tres quintas partes de los intereses inmobiliarios existentes en la comunidad.
Hay que tener en cuenta que la aplicación de estas medidas requiere, en todo caso, el acuerdo de los propietarios afectados y que, si sufren daños por ello, tienen derecho a una indemnización por parte de la comunidad.
La determinación de la indemnización deberá ser acordada por la junta general de propietarios, de acuerdo con los propietarios afectados, y aprobada por una mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de dichas acciones.
Además, hay que determinar las nuevas participaciones de las unidades resultantes de la división, escisión o consolidación, lo que requiere una decisión de la junta de propietarios con las mismas mayorías anteriores.
Esta es la regla general en esta materia, pero existe una excepción relativa a la situación en la que la división de una vivienda, el desprendimiento de parte de una vivienda o su amalgama con otra es consecuencia de la inclusión del edificio en un distrito de rehabilitación o de renovación y reurbanización urbana.
En estos casos, los actos mencionados se consideran obligatorios, tanto si se realizan por iniciativa del propietario como por orden de la administración pública, y no requieren la aprobación de la asamblea de propietarios.
El procedimiento anterior se aplica no sólo a los pisos, sino también a los locales comerciales u otros elementos privados del edificio o anexos, y el mismo procedimiento se aplica siempre que se prevea un cambio en la estructura del edificio, incluido el revestimiento de los balcones.
Por último, cabe mencionar la posibilidad de modificar y completar las disposiciones legales en este ámbito con disposiciones en los estatutos de las comunidades de propietarios.
Se trata de cláusulas habituales en los estatutos de las comunidades de propietarios, que prevén la posibilidad de que el propietario de un piso, terreno u otra parte privada de un edificio lo divida, separe o una sin pedir el consentimiento de la asamblea de condóminos.
Estas cláusulas han sido avaladas tanto por el Tribunal Supremo como por la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias sentencias, ya que no renuncian al consentimiento de la junta de propietarios, sino que ésta autoriza previamente los actos, por lo que no es necesario un acuerdo posterior ad hoc.
Sin embargo, para que la existencia de dicha cláusula en los estatutos impida al propietario que pretende dividir su propiedad obtener el consentimiento de la junta de propietarios, la cláusula de los estatutos no sólo debe prever esta posibilidad, sino también definir con precisión cómo se determinarán los nuevos porcentajes de participación de los elementos creados.
En caso contrario, es necesaria la aprobación de la asamblea de garantes, si no para la aprobación de la propia escritura, al menos para la determinación de los nuevos porcentajes de participación.
Por último, además de los requisitos y permisos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, en lo que se refiere a la división del suelo en general y de las edificaciones residenciales en particular, se debe cumplir lo dispuesto en las normas de zonificación regional y en los planes urbanísticos del municipio correspondiente.
Dicha normativa puede sujetar dichos actos a licencia administrativa de división, así como establecer las características y dimensiones mínimas que debe tener una finca para ser considerada legalmente vivienda y poder obtener la licencia de primera ocupación.
Por otra parte, la división de una vivienda o local requerirá en la mayor parte de los casos la realización de obras de reforma interior, que igualmente están sujetas a la obtención de la preceptiva licencia municipal de obras.
