Las derramas en comunidades de propietarios son gastos extraordinarios que los vecinos deben asumir para financiar obras o mejoras en el edificio.
Sin embargo, ¿qué ocurre si te exigen pagar una derrama que no ha sido aprobada en junta?
En este artículo analizamos si es legal exigir el pago de una derrama no aprobada, qué hacer en caso de impugnación y qué derechos tienen los propietarios en estas situaciones.
📌 ¿Qué es una derrama y cuándo debe pagarse?
Una derrama es una cuota extraordinaria que los propietarios deben pagar para cubrir gastos imprevistos o mejoras necesarias en la comunidad.
📢 Ejemplos comunes de derramas:
✅ Reparación de la fachada o tejado.
✅ Sustitución del ascensor.
✅ Instalación de accesibilidad (rampas, ascensores, etc.).
✅ Obras por daños estructurales.
💰 ¿Cuándo se debe pagar?
Solo si la derrama ha sido aprobada en junta de propietarios con la mayoría exigida por la Ley de Propiedad Horizontal.
👉 Si la derrama no ha sido aprobada formalmente, los vecinos no están obligados a pagarla.
📢 ¿Puede la comunidad exigir una derrama sin aprobarla en junta?
No. Para que una derrama sea legal, debe haberse aprobado en una junta de propietarios mediante el procedimiento adecuado.
📌 Requisitos para que una derrama sea válida:
✅ Convocatoria de junta con el punto en el orden del día.
✅ Votación y aprobación por la mayoría exigida según la obra.
✅ Acta de la junta reflejando la decisión y el importe a pagar.
👉 Si no se cumplen estos requisitos, la derrama no es obligatoria y los propietarios pueden negarse a pagarla.
📊 Mayorías necesarias para aprobar una derrama según el tipo de obra
| Tipo de gasto | Mayoría necesaria | Obligación de pago |
|---|---|---|
| Obras ordinarias y mantenimiento | Mayoría simple | Sí |
| Obras de mejora no necesarias | 3/5 partes de los votos | No, salvo beneficio general |
| Obras de accesibilidad | Mayoría simple | Sí, obligatoria |
| Obras urgentes por seguridad o daños | No necesita aprobación previa | Sí, pero debe justificarse luego en junta |
📢 Excepción: Si la obra es urgente y necesaria (por ejemplo, un riesgo estructural o avería grave), el presidente o administrador pueden ordenar la reparación sin votación previa, pero deberán justificarla posteriormente en junta.
⚖️ ¿Qué hacer si la comunidad exige pagar una derrama no aprobada?
Si recibes una notificación de pago de una derrama que no ha sido aprobada correctamente, puedes seguir estos pasos:
📌 Paso 1: Solicitar el acta de la junta
📖 Antes de pagar, pide al administrador o presidente el acta de la junta donde se aprobó la derrama.
📌 Paso 2: Comprobar la legalidad de la aprobación
✔️ Revisa si la votación se hizo con la mayoría adecuada.
✔️ Verifica que la derrama está reflejada en el acta.
📌 Paso 3: Presentar un escrito de impugnación
✍️ Si la derrama no ha sido aprobada en junta, puedes presentar un escrito formal negándote a pagar hasta que se cumplan los requisitos legales.
📌 Paso 4: Impugnar judicialmente la derrama
⚖️ Si la comunidad insiste en cobrar una derrama ilegal, puedes impugnarla en el Juzgado de Primera Instancia.
📌 Plazo para impugnar:
- 3 meses si la derrama es contraria a la Ley de Propiedad Horizontal o estatutos.
- 1 año si la derrama es abusiva o perjudica gravemente a los propietarios.
📊 Gráfica: Motivos más comunes de impugnación de derramas
Motivos más comunes de impugnación de derramas
La gráfica muestra que el motivo más común de impugnación de derramas es que no hayan sido aprobadas en junta, seguido de una votación con mayoría insuficiente y obras consideradas innecesarias o de lujo.
📌 Supuesto práctico: Comunidad que intenta cobrar una derrama no aprobada
🔎 Contexto
En una comunidad de vecinos, el presidente informa a los propietarios de que deben pagar 500 euros por la pintura del portal y la escalera. Sin embargo, nunca se ha votado en junta esta derrama.
🚀 Solución
- Los vecinos solicitan el acta de la junta y confirman que la derrama no ha sido aprobada.
- Presentan una queja formal exigiendo la votación de la derrama en una junta extraordinaria.
- Algunos vecinos se niegan a pagar, ya que no hay una aprobación legal.
- La comunidad convoca una nueva junta donde se somete la derrama a votación, esta vez cumpliendo con la ley.
📌 Resultado: Los vecinos logran evitar un cobro indebido y se ajustan a la Ley de Propiedad Horizontal.
📢 Preguntas frecuentes sobre el pago de derramas
1. ¿Puedo negarme a pagar una derrama si no estuve presente en la junta?
🚫 No. Si la derrama ha sido aprobada legalmente, debes pagarla aunque no hayas asistido.
2. ¿Pueden obligarme a pagar una derrama de una obra que no quiero?
✅ Sí, si la obra es necesaria. Si la votación cumple la mayoría exigida, todos los propietarios deben contribuir.
3. ¿Qué pasa si la comunidad me reclama una derrama ilegal?
⚖️ Puedes negarte a pagar e impugnarla judicialmente si no se ha aprobado correctamente.
📌 Conclusión
📢 Si una derrama no ha sido aprobada en junta con las mayorías adecuadas, los propietarios no están obligados a pagarla. En estos casos, es recomendable revisar el acta de la junta, impugnar la decisión si es ilegal y acudir a la vía judicial si es necesario.
