Cada vez que hay junta de vecinos, surgen las dudas: “¿Cuántos votos hacen falta para aprobar esto?”, “¿Hace falta unanimidad?”, “¿Qué pasa si algunos no asisten?”
La toma de decisiones en comunidades de propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, y no todas las decisiones requieren la misma mayoría.
Entender qué tipo de acuerdo se necesita en cada caso es clave para evitar errores, impugnaciones o decisiones inválidas.
Te explicamos cuántos votos hacen falta para cada tipo de acuerdo, con ejemplos sencillos y casos reales.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17 los tipos de acuerdos que pueden adoptarse en junta y el número de votos necesarios para cada uno.
Además, en el artículo 16 se regula el procedimiento de convocatoria y celebración de juntas.
La LPH reconoce 4 tipos principales de mayoría:
- Unanimidad
- Mayoría de 3/5 partes
- Mayoría simple
- Mayoría reforzada
También regula los casos en los que el voto se mide por coeficiente (cuota de participación) y cuando se tiene en cuenta el número de propietarios.
Tipos de mayorías según el tipo de decisión
✅ 1. Unanimidad (todos los propietarios)
Se necesita cuando la decisión afecta a:
- Modificación del título constitutivo o estatutos
- Cambios esenciales en la estructura o uso del edificio
- Dividir, agrupar o cambiar el uso de elementos comunes
🛑 Sin unanimidad, estos acuerdos no son válidos.
✅ 2. Mayoría de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas
Se requiere para:
- Establecer o suprimir servicios comunes de interés general (conserje, ascensor, vigilancia, etc.)
- Arrendamiento de elementos comunes
- Implantación de energías renovables comunes
- Uso de elementos comunes con fines económicos
- Instalación de puntos de recarga eléctricos comunitarios
📌 Deben coincidir el 60% de propietarios y del coeficiente de participación.
✅ 3. Mayoría simple (la mayoría de los asistentes, que representen a su vez la mayoría de cuotas)
Se aplica a acuerdos de funcionamiento ordinario como:
- Aprobación de presupuestos
- Designación del presidente y junta directiva
- Contratación de servicios básicos
- Reparaciones ordinarias
- Reclamaciones judiciales por morosos
💡 Si hay empate, el voto del presidente es dirimente.
✅ 4. Mayoría reforzada (1/3 o 1/5 de propietarios)
Algunas decisiones específicas como la instalación de:
- Sistemas de acceso o seguridad (cámaras, cerraduras electrónicas)
- Accesibilidad para personas con movilidad reducida
- Energía solar para autoconsumo privado
En estos casos basta con 1/3 o 1/5 del total, pero el coste lo asumen solo quienes votan a favor, salvo que se justifique un beneficio común.
¿Qué pasa si no asisten todos los vecinos a la junta?
En segunda convocatoria, los acuerdos se pueden tomar con los presentes, siempre que se respete la mayoría exigida respecto al total de la comunidad.
Además:
- Los propietarios ausentes deben ser notificados del acuerdo
- Tienen 30 días naturales para expresar por escrito su voto en contra
- Si no dicen nada, se considera su voto como favorable (art. 17.8 LPH)
Supuesto práctico: instalación de cámaras de seguridad
En una comunidad con 40 vecinos, se propone instalar cámaras de videovigilancia. Votan 25 en la junta:
- 17 a favor
- 8 en contra
Se aprueba por mayoría simple. Pero el acuerdo es impugnado porque la instalación de cámaras requiere 3/5 partes del total, no solo de los asistentes. El juez declara el acuerdo inválido por no respetar la mayoría exigida.
Errores frecuentes que debes evitar
❌ Creer que basta con mayoría de los asistentes para todo
❌ No contar los coeficientes de participación (y solo contar cabezas)
❌ Aprobar acuerdos por urgencia sin respetar los plazos
❌ Ignorar el voto de los ausentes (se puede considerar favorable)
❌ Pensar que el presidente decide sin junta
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El voto se mide por número de vecinos o por coeficiente?
Por ambos. La mayoría de acuerdos necesitan que se cumplan las dos condiciones: mayoría de propietarios y de cuotas de participación.
¿Se puede votar por correo electrónico o WhatsApp?
No, salvo que esté regulado en estatutos. El voto debe ser presencial o delegado por escrito. El voto telemático solo es válido si la comunidad lo aprueba previamente.
¿Qué pasa si un vecino no paga la comunidad? ¿Puede votar?
No. El moroso no tiene derecho de voto, según el art. 15.2 LPH, salvo que regularice su situación antes de la junta.
¿Cómo se impugna un acuerdo mal adoptado?
Cualquier propietario puede impugnarlo en el juzgado de primera instancia, en un plazo de 3 meses desde su aprobación. Si no estaba presente, cuenta desde que fue notificado.
¿Puede el presidente aprobar algo sin votar?
No. El presidente no tiene capacidad ejecutiva para decisiones importantes. Su función es representar y ejecutar los acuerdos, no tomarlos por sí solo.
Consejo útil para tu comunidad
Llevar el control de mayorías, coeficientes y votos es vital para que las decisiones sean válidas. Contar con un buen administrador y una correcta redacción del acta evitará problemas legales o impugnaciones futuras.
