En los últimos años, el auge de los pisos turísticos ha generado conflictos en muchas comunidades de propietarios.
Las molestias por ruido, el desgaste de las zonas comunes y la seguridad son algunas de las preocupaciones que llevan a las comunidades a plantearse la prohibición de esta actividad.
En este artículo analizaremos si es posible prohibir los pisos turísticos, qué mayoría es necesaria para hacerlo y qué ocurre con las viviendas que ya están habilitadas como turísticas.
¿Qué dice la ley sobre los pisos turísticos en comunidades de propietarios?
El marco legal en España permite a las comunidades de propietarios regular ciertos usos de los inmuebles, incluyendo los pisos turísticos, gracias a las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Según esta ley:
- Regulación mediante estatutos: Las comunidades pueden incluir cláusulas en los estatutos que limiten o prohíban la actividad turística.
- Mayorías específicas: Para aprobar restricciones, se necesitan mayorías cualificadas, dependiendo del tipo de acuerdo.
- Exclusión de efectos retroactivos: Las viviendas que ya operen como pisos turísticos suelen mantener su actividad bajo ciertas condiciones.
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
Sí, pero con limitaciones legales. La comunidad puede prohibir o limitar esta actividad mediante un acuerdo en junta de propietarios. No obstante, esta decisión debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Incluirse en los estatutos de la comunidad: La prohibición debe constar por escrito en los estatutos para ser vinculante.
- Mayorías cualificadas: La ley exige una mayoría específica para aprobar este tipo de medidas, que analizaremos en detalle más adelante.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir pisos turísticos?
Mayoría de tres quintas partes
Según el artículo 17.12 de la LPH, para prohibir o limitar los pisos turísticos se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que representen al menos tres quintas partes de las cuotas de participación.
Ejemplo práctico:
- En una comunidad con 20 propietarios:
- Se necesitan al menos 12 votos a favor (tres quintas partes).
- Estos votos deben representar el 60% de las cuotas de participación.
¿Qué pasa con las viviendas que ya fueran turísticas?
Las viviendas que ya estén registradas como pisos turísticos antes de la aprobación de la prohibición suelen mantener su actividad, siempre que cumplan con las siguientes condiciones:
- Licencia en regla: Deben contar con una licencia de actividad emitida por el ayuntamiento o la comunidad autónoma.
- No contravenir normativas anteriores: Si los estatutos ya prohibían esta actividad antes del registro, el propietario podría enfrentarse a sanciones.
- Responsabilidad ante conflictos: Aunque puedan seguir operando, deben respetar las normas de convivencia y asumir posibles responsabilidades por molestias causadas.
Consecuencias de prohibir los pisos turísticos
Ventajas
- Reducción de molestias: Menos ruido, mejor convivencia entre vecinos.
- Menor desgaste de zonas comunes: Ascensores, portales y garajes sufren menos uso intensivo.
- Incremento de la seguridad: Se evita el constante flujo de personas desconocidas.
Inconvenientes
- Limitación de derechos: Algunos propietarios pueden sentirse perjudicados al no poder explotar su vivienda como piso turístico.
- Posibles conflictos legales: Los propietarios afectados pueden recurrir la decisión de la comunidad.
- Reducción de ingresos comunitarios: Menos ingresos por cuotas extraordinarias derivadas de la actividad turística.
Tabla comparativa: Regulación de pisos turísticos en diferentes comunidades autónomas
| Comunidad Autónoma | Requisitos para pisos turísticos | Prohibiciones comunitarias posibles |
|---|---|---|
| Madrid | Licencia de actividad y registro obligatorio | Prohibiciones aprobadas por mayoría |
| Cataluña | Licencia específica y tasa turística | Posibilidad limitada por estatutos |
| Andalucía | Registro turístico y cumplimiento de normas | Permitidas prohibiciones por junta |
| Comunidad Valenciana | Declaración responsable y tasa turística | Tres quintas partes necesarias |
Gráfica: Principales causas de conflicto por pisos turísticos
Voy a crear una gráfica que refleje las principales quejas en comunidades de propietarios relacionadas con los pisos turísticos. Un momento.
Principales causas de conflicto por pisos turísticos
La gráfica muestra que el ruido y las molestias son la principal causa de conflictos relacionados con los pisos turísticos, seguidos por el desgaste de las zonas comunes y las preocupaciones de seguridad.
Supuesto práctico: Comunidad que prohíbe pisos turísticos
Contexto
Una comunidad de 15 propietarios detecta problemas recurrentes de ruido y desgaste en las zonas comunes debido a la actividad de varios pisos turísticos. En la junta anual, deciden plantear la prohibición.
Desarrollo
- Convocatoria de junta: Se incluye en el orden del día la propuesta de prohibir los pisos turísticos.
- Votación: De los 15 propietarios, 10 votan a favor y 5 en contra. Esto cumple la mayoría de tres quintas partes requerida.
- Modificación de los estatutos: Se incorpora la prohibición a los estatutos de la comunidad.
- Exclusión de efectos retroactivos: Los pisos turísticos que ya estaban operativos mantienen su actividad.
Resultado: La comunidad logra limitar la aparición de nuevos pisos turísticos, aunque los ya existentes deben cumplir estrictamente con las normas.
Preguntas frecuentes
1. ¿Puede un propietario recurrir la prohibición?
Sí, un propietario afectado puede recurrir judicialmente si considera que la decisión es abusiva o ilegal.
2. ¿Qué pasa si el propietario no cumple la prohibición?
La comunidad puede iniciar acciones legales para exigir el cese de la actividad turística.
3. ¿Puedo limitar el uso turístico sin prohibirlo?
Sí, se pueden establecer normas como horarios o limitaciones de acceso a ciertas zonas comunes.
Conclusión
La prohibición de los pisos turísticos en una comunidad de propietarios es posible, pero requiere cumplir con los requisitos legales y alcanzar la mayoría necesaria en la junta. Aunque esta medida puede mejorar la convivencia y reducir conflictos, también puede generar tensiones entre los propietarios.
Es fundamental analizar cuidadosamente las ventajas y desventajas antes de tomar una decisión.
