¿Cuáles son las obligaciones del administrador de la comunidad de propietarios en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal y al margen de esta legislación?
Hoy examinamos las funciones de esta importante figura para la unión de copropietarios.
El administrador de fincas es, junto con el presidente y la reunión con los avalistas, una de las figuras clave de la LPH.
Es un cargo nombrado por el consejo de administración. El consejo de administración también puede destituir al gerente, que debe actuar en interés y bajo la dirección del consejo.
¿Cuáles son las obligaciones del gestor en el derecho inmobiliario horizontal?
El administrador de fincas es una persona que se rige por el artículo 13 de la HPA. Esta sección define al administrador de fincas como uno de los órganos de gobierno de la comunidad. T
También prevé una situación muy común: la combinación de funciones de secretaría y administración en la misma persona.
¿Quién puede convertirse en administrador de fincas?
El administrador de fincas o el secretario del administrador de fincas no tiene por qué ser propietario de la comunidad. Basta con estar cualificado profesional y jurídicamente para desempeñar este cargo.
Además, las personas físicas y jurídicas pueden ser designadas como administradores.
Es la junta general de copropietarios la que debe nombrar al administrador.
La duración general del nombramiento es de un año, aunque los estatutos pueden especificar una duración diferente, y es habitual que el nombramiento del gerente sea por tiempo indefinido.
No obstante, el consejo de administración puede rescindir el nombramiento del gestor en cualquier momento, si lo considera oportuno.
En cuanto a la cualificación profesional y jurídica, es importante señalar que en España no es obligatorio que los directivos estén colegiados.
Cada delimitación territorial tiene su propio Colegio de Administradores de Fincas, pero la colegiación no es obligatoria para ejercer la profesión.
Sin embargo, la inscripción en el registro de administradores es en cualquier caso una mejor garantía, ya que estos profesionales suelen estar mejor formados y cualificados, y su trabajo está cubierto por el seguro de responsabilidad civil de la asociación, que también puede ejercer funciones de supervisión.
Las funciones «puras» del administrador del condominio
Si nos atenemos al texto de la Ley 46/1960 (LPH), el responsable es el administrador (artículo 20 LPH):
- Supervisar la correcta gestión del edificio, sus instalaciones y servicios.
- Proporcionar opiniones y consejos a los propietarios.
- Elaborar planes de gastos para presentarlos a la asamblea general.
- Ocuparse del mantenimiento del edificio, organizar las reparaciones y las medidas de emergencia y comunicarlas al Presidente y/o a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos del Consejo de Administración, en particular en lo que se refiere a proyectos, pagos y cobros.
- En caso de ser necesario, prestar servicios de secretaría, llevar los registros de la comunidad y realizar otras tareas del Consejo de Administración.
Otros deberes del administrador de fincas se encuentran también en la Ley de Propiedad Horizontal:
- Según el artículo 7 de la HPA, el administrador es informado por los propietarios de la necesidad de realizar reparaciones de emergencia. Como hemos visto, debe proporcionar e informar al consejo y a los propietarios.
- Según el artículo 21 de la LPH, el administrador podrá solicitar la ejecución judicial de las cantidades que los propietarios adeuden al sindicato.
- Funciones como secretario de la comunidad
- El secretario es responsable de llevar los registros. También expide certificados.
Por lo tanto:
Según el artículo 7 de la LPH, el secretario emite un certificado sobre el estado de las deudas con el sindicato en un plazo de siete días naturales desde la solicitud del propietario.
También hay que informar al registrador de los cambios de titularidad o de dirección a efectos de registro.
Según el artículo 17 de la LPH, el registrador recibe declaraciones de disconformidad en las juntas de votación si algunos propietarios no están de acuerdo con la comunidad y no quieren asumir los costes de su acuerdo.
Según el artículo 19 de la LPH, el secretario concluye las actas de las reuniones firmándolas y conserva las actas, las convocatorias, los poderes y otros documentos pertinentes durante un período de cinco años.
¿Qué ocurre si no se ha nombrado un administrador?
Conforme al art. 13 LPH, cuando la comunidad no ha nombrado a un secretario o a un administrador, será el Presidente quien deberá ejercitar sus funciones. De modo que ni el cargo de secretario ni el de administrador son realmente imprescindibles para la comunidad.
Sin embargo, es frecuente que los propietarios no dispongan del tiempo o los conocimientos para encargarse de las funciones del administrador de fincas.
Por eso es recomendable que la comunidad de propietarios delegue estas tareas en un profesional competente.
