Llega el verano, suben las temperaturas… y con ellas, los conflictos vecinales en torno a la piscina comunitaria.
¿Puede la comunidad impedirte el acceso si vives de alquiler? ¿Y si eres propietario pero estás en deuda con la comunidad?
La respuesta, aunque depende de varios factores, está más clara desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2022.
Te explicamos qué dice la ley, qué derechos tienen inquilinos y propietarios, y cuándo puede la comunidad tomar medidas como vetar el acceso a la piscina.
¿Puede un inquilino usar la piscina de la comunidad?
✅ Sí, siempre que el contrato de arrendamiento lo permita
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el uso de elementos comunes forma parte del derecho de uso del arrendatario siempre que esté recogido en el contrato o en el acuerdo con el propietario.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal no distingue entre propietarios e inquilinos en cuanto al uso de zonas comunes.
Por tanto, si el contrato incluye la piscina, el inquilino tiene derecho a usarla, salvo que exista una norma comunitaria válida que lo limite —algo poco habitual y difícilmente legal si es discriminatorio.
📌 En palabras de administradores de fincas entrevistados en SER Málaga: “no se puede discriminar al inquilino por el hecho de serlo; su acceso a zonas comunes depende del contrato que tenga firmado con el propietario”.
¿Puede la comunidad prohibir el uso de la piscina a propietarios morosos?
✅ Sí, desde la reforma de 2022… pero con condiciones
La reforma del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, aprobada en 2022, permite a la comunidad adoptar medidas disuasorias contra los propietarios morosos, como limitar el uso de instalaciones no esenciales, entre ellas:
- Piscinas
- Zonas deportivas
- Áreas de recreo
🔸 Para hacerlo legalmente, se necesita que la medida sea:
- Aprobada en junta de propietarios
- Incluida en el orden del día
- No discriminatoria o desproporcionada
- Notificada por escrito a los propietarios afectados
No pueden aplicarse sanciones arbitrarias ni afectar a elementos esenciales como el ascensor o la entrada principal del edificio.
¿Puede esta prohibición afectar también al inquilino?
⚠️ Sí, si el propietario no está al corriente de pago
Si el propietario debe cuotas y la comunidad aprueba la restricción de acceso, esta medida puede extenderse al inquilino, aunque esté cumpliendo con su alquiler. En ese caso, la comunidad puede denegar el acceso al inquilino por responsabilidad del arrendador moroso.
Por eso es fundamental que el propietario cumpla con sus obligaciones para no perjudicar al inquilino ni generar conflictos innecesarios.
¿Qué requisitos debe cumplir la comunidad para limitar el uso?
- Celebrar una junta con el punto en el orden del día
- Votar la medida por mayoría simple
- Especificar el alcance de la restricción (plazos, zonas, etc.)
- Notificar por escrito a los afectados
- Garantizar que la medida es temporal, razonable y proporcionada
Supuesto práctico: el caso de Mario y su inquilino
Mario es propietario de una vivienda en una comunidad con piscina. Lleva 6 meses sin pagar las cuotas. Su inquilino, que tiene contrato en regla, baja a la piscina con su familia y se encuentra la puerta cerrada con un cartel: «Acceso denegado a morosos».
El inquilino llama indignado a Mario. Este consulta con el administrador y descubre que en la última junta se aprobó legalmente la limitación del uso de la piscina a propietarios con deudas superiores a 3 meses.
Mario se ve obligado a pagar la deuda para restablecer el derecho de su inquilino.
Errores frecuentes que conviene evitar
❌ Pensar que el inquilino no tiene derecho si no es propietario
❌ Limitar el acceso sin acuerdo en junta ni notificación formal
❌ Aplicar sanciones a elementos esenciales del edificio
❌ Crear normas comunitarias sin base legal
❌ Dejar que el conflicto afecte a la convivencia vecinal
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puede la comunidad prohibirme usar la piscina solo por ser inquilino?
No. Si tu contrato incluye el uso de zonas comunes, nadie puede vetarte el acceso solo por ser arrendatario. La discriminación por condición de inquilino no es legal.
¿Y si mi casero debe cuotas, puedo seguir usando la piscina?
Solo si la comunidad no ha aprobado una medida restrictiva contra morosos. Si existe y está legalmente adoptada, puedes verte afectado aunque no tengas culpa.
¿Se puede impedir usar la piscina a los hijos de un moroso?
Sí, si la medida ha sido aprobada en junta. La prohibición puede aplicarse a toda la unidad familiar, no solo al propietario titular.
¿Es legal poner un cartel en la piscina con los nombres de los morosos?
No. Aunque puede limitarse el acceso, publicar nombres supone una vulneración de la Ley de Protección de Datos. Las notificaciones deben ser privadas y personalizadas.
¿Qué mayoría se necesita para limitar el uso de la piscina?
Mayoría simple (la mitad más uno de los asistentes y representados). No hace falta unanimidad, pero sí un acuerdo formal en junta.
Consejo útil para tu comunidad
Antes de limitar el acceso a una instalación comunitaria, asegúrate de que la medida es legal, proporcionada y justificada.
Y si eres propietario, mantente al día en tus cuotas: no solo evitarás recargos, sino también que tus derechos (y los de tu inquilino) se vean restringidos.
