Imagina que una empresa ofrece a tu comunidad de vecinos instalar un cartel publicitario o una lona en la fachada del edificio.
A cambio, la comunidad obtiene un ingreso. Suena tentador… pero tú no estás de acuerdo. Entonces te preguntas: ¿pueden hacerlo sin mi consentimiento?
En este artículo analizamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, qué mayorías se necesitan, cuándo puedes oponerte, y qué pasa si decides impugnar la decisión.
El uso publicitario de la fachada: ¿es legal?
La fachada del edificio es un elemento común según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esto significa que no pertenece a un único propietario, sino que todos los vecinos tienen derechos sobre ella, en proporción a su cuota de participación.
Por tanto, no puede usarse para fines publicitarios sin el acuerdo de la comunidad.
¿Qué mayoría se necesita para colocar un cartel o anuncio?
El artículo 17.4 de la LPH establece que:
“Requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación los acuerdos que tengan por objeto el arrendamiento de elementos comunes.”
Y eso es exactamente lo que ocurre cuando se alquila la fachada para un cartel: se está cediendo temporalmente un uso lucrativo de una parte común.
🔸 Mayoría cualificada necesaria: 3/5 de propietarios y 3/5 del coeficiente de participación.
¿Qué pasa si me opongo y la comunidad aprueba el cartel igualmente?
Si la comunidad consigue la mayoría de 3/5 que exige la ley, el acuerdo es válido incluso si tú votaste en contra. Pero tienes derecho a impugnarlo si:
- Se ha aprobado de forma incorrecta (sin mayoría suficiente)
- No se ha incluido en el orden del día de la junta
- Te perjudica gravemente y puedes demostrarlo
Tendrás un plazo de tres meses para acudir a los tribunales desde que se tomó el acuerdo.
¿Y si el cartel está justo sobre mi ventana o balcón?
Aquí el caso se complica. Aunque la fachada sea común, si el cartel o la lona obstaculiza tu ventana, reduce la luz o genera molestias, puedes oponerte y pedir que se retire por vulneración del derecho al uso pacífico de tu propiedad privada.
En estos casos, los tribunales suelen dar la razón al propietario cuando hay una afección directa, incluso aunque el cartel esté autorizado por la comunidad.
Supuesto práctico: el cartel del gimnasio
En un edificio del centro urbano, la comunidad decide alquilar parte de la fachada para instalar una lona del gimnasio de al lado.
La empresa ofrece 1.000 € al mes. La propuesta se aprueba por mayoría simple.
Una vecina, Ana, se opone porque la lona cubre parte de su ventana del salón. Además, la junta no se convocó correctamente. Ana decide impugnar el acuerdo.
👉 El juez declara nulo el acuerdo por no haberse alcanzado la mayoría cualificada, y por afectar directamente a la vivienda de Ana. El cartel debe retirarse y la comunidad pierde el ingreso.
¿Puedo negarme aunque esté de acuerdo con el uso, pero no con el contenido?
Es un matiz importante. Aunque la comunidad haya alcanzado la mayoría legal, si el cartel contiene contenido ofensivo, político, discriminatorio o perjudicial para la imagen del edificio, cualquier vecino puede denunciar o pedir su retirada por vía civil o administrativa.
¿Y si alguien pone un cartel sin autorización?
Si una empresa, comercio o vecino coloca un cartel sin permiso de la comunidad, se trata de una ocupación ilegal del elemento común. En ese caso, la comunidad puede exigir su retirada de inmediato y reclamar daños.
Errores frecuentes que deberías evitar
❌ Pensar que por estar en tu fachada no necesitas permiso
❌ Aprobar el cartel sin alcanzar los 3/5 de votos y coeficientes
❌ No consultar el contenido ni la ubicación exacta
❌ Colocar carteles que tapan ventanas, balcones o generan riesgos
❌ No dejar constancia en acta de la cesión, duración y condiciones económicas
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puede una empresa poner publicidad en la fachada con acuerdo del presidente?
No. El presidente no tiene capacidad para decidir esto unilateralmente. Solo la junta puede aprobarlo, y debe hacerse con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas.
¿Qué pasa si el cartel ya está colocado y no se ha votado en junta?
Debe retirarse. Es una ocupación no autorizada y la comunidad puede estar incurriendo en responsabilidades. Cualquier vecino puede exigir su retirada.
¿Y si yo no fui a la junta? ¿Puedo oponerme después?
Sí. Tienes derecho a impugnar judicialmente el acuerdo en los tres meses siguientes a su adopción, aunque no hayas asistido.
¿Puedo pedir una compensación si el cartel perjudica mi vivienda?
En ciertos casos, sí. Si puedes demostrar que el cartel te impide disfrutar de tu vivienda en condiciones normales (ruido, luz, vistas…), puedes reclamar daños y perjuicios.
¿La comunidad puede alquilar la fachada sin declarar ingresos?
No. Debe declarar los ingresos a Hacienda y puede tener implicaciones fiscales. Además, debe quedar constancia en acta y reflejarse en las cuentas comunitarias.
Un consejo útil para tu comunidad
Antes de aceptar una oferta para colocar un cartel o anuncio, aseguraos de cumplir con los requisitos legales, las mayorías necesarias y los derechos de todos los propietarios.
Lo barato puede salir caro si hay que retirar la instalación tras una demanda.
